题记：未来房价长期横盘或阴跌的可能性最大。如果这就是政府一再强调的“稳定”，那么必须承认房产调控政策是非常成功的，只是年轻的房奴们要被牺牲掉了。

　　

　　随着房价见顶，楼市降温，楼市崩溃论的音量再次放大。以往此类论调皆伴随调控政策出台而出现，这一次则与政策无关，完全是对市场调整的反应，也因此，论者似都信心满满。

 

　　然而市场情况总是变化无常，格外复杂，何况是中国市场。虽然泡沫是必然会破灭的，但崩溃却是未必会发生。这不仅是因为泡沫破灭的路径本来就有很多，并非只有崩溃一途，更因为中国是一个超大规模经济体，有着广阔的经济腹地，腾挪调整的空间极大，在小经济体国家发生的戏剧性场面，在中国是不会发生的。

 

　　首先，尽管过去10年在住宅市场吹起了惊人的泡沫，房价显现极度的非理性，但系统性危险却不大，因为用在房产上的杠杆很小。炒房资金以社会浮财为主，并不是银行贷款。当房价下跌的时候，受损的主要是寻租者和食利者，对社会也好，对银行也罢，都不会造成伤筋动骨的重大损害。

 

　　主流观点认为，银行和地方政府已经被房地产绑架，所以房价不能跌，一旦下跌就会要了地方政府和银行的命。有意思的是，楼市的多头和空头在这个问题上竟然高度一致（这也说明，某些表面尖锐对立的观点，其实骨子里很可能是一样的，起码不像人们以为的那么水火不容）。 但事实证明，这种观点只是人云亦云的俗见。

 

　　据刚刚公布的央行三季度报告，中国银行业房地产类贷款余额约16.7万亿元，其中11万亿元是抵押率极高的按揭贷款，剩下的开发贷和土地贷总共只有5万多亿元，且都有足额抵押品，就算房价快速下滑，也不会形成多少坏账。对银行来说，楼市遇冷无非是损失一点业务量。

 

　　地方债问题也被夸大了。20万亿元的存量并不致命，而国务院国庆前发文要求地方债以省级为单位统筹处理，县级平台存在的问题完全可以兜得住。

 

　　举例来说，县级平台债务最重的江苏省，在统筹了苏州、无锡等发达城市后，整体上无论是偿债能力还是举债能力都没有问题。人们只看到国家不兜底，却没看到中国一省之规模就相当于欧洲一国，省来兜底已足够，何劳国家？炒地财政的确严重，但不会致命。

 

　　美国次贷危机吓坏了很多人，但美国的问题与中国并不一样。美国的房价即便在历史最高的2006年也没有多少泡沫，可能只是略微偏高。但华尔街通过所谓的金融创新，以房产为抵押，加了极高的杠杆。熟悉投资的人都知道，一旦背上高杠杆，你就只能承受很小的市场波动。次贷危机就是被房价的小波动给引爆的。中国虽然房价泡沫极大，却没有多少杠杆，因此突然爆掉的可能性极小。

 

　　况且，这些泡沫资产都在家庭和个人手上，即便资产缩水，也只能影响到个别人的消费倾向，而不会形成多米诺骨牌效应。换言之，泡沫不会扩散，不会形成真正的大金融风险。

 

　　其次，泡沫只存在于住宅市场，并没有全面扩散。在房地产领域，商业地产和写字楼等尚无太多的泡沫，可能只是有些过热；股票市场则仍然极度被低估。中国并没有像日本上世纪80年代末期那样，出现社会资产的全面泡沫化。因此，中国并不存在全面崩溃的风险，住宅泡沫破灭的影响将被限制在一个很小的范围内。住宅泡沫主要存在于沿海城市、一线大都市和个别的二三线城市，并不是全国性的。

 

　　最后，中国经济在下台阶之后，仍然能保持6%以上的增长率，收入和消费仍将保持增长，此就是所谓“新常态”。工资增长会对房价起到一定的支撑作用，延缓房价的跌势。就过往历史而言，在经济上升期，出现房价全面崩溃的可能性不大。

 

　　这样来看，未来房价长期横盘或阴跌的可能性最大。如果这就是政府一再强调的“稳定”，那么必须承认房产调控政策是非常成功的，只是年轻的房奴们要被牺牲掉了。