80家开发商挤进百亿军团，增速缓、谋转型、并购潮成新时代关键词

 

  2014年千亿房企的队伍并没有像往年那样再扩容，但万科、绿地集团纷纷冲破2000亿规模，将房地产行业带入了一个全新的时代。

 

  目前绝大部分房企尚未公布去年全年的销售业绩，不过多家机构的榜单早已满天飞。万科、绿地集团双双迈入2000亿元门槛，稳稳占据龙头位置。

 

  按照中国指数研究院的数据，百亿军团获得扩容至80家，行业集中度进一步提升，市场份额接近40%。但阵营之间差距拉大，第一阵营（1000亿元以上）的销售均值已经是第三阵营（100亿~300亿元）的9倍。

 

  有业内人士对《第一财经日报》记者表示，房地产行业进入深度调整期，行业集中度仍将提高，强者恒强，中小房企的日子会越来越难捱，甚至会迎来并购潮。

 

  集中度提升与增速放缓

 

  尽管2014年楼市整体平淡，但行业龙头在销售、管理及融资方面的优势，使得市场集中度继续提升。

 

  中国指数研究院的数据显示，2014年共有80家房地产企业跻身百亿军团，较2013年增加9家，销售总额共计2.8万亿元，市场份额已近40%。

 

  另据克而瑞研究中心的统计，2014年全年销售额TOP10、TOP20的市占率分别为17.2%和23.2%，较2013年提升3.5个和4.3个百分点。TOP10的销售金额门槛也由2013年的554亿提升至658亿。

 

  从销售业绩分布来看，百亿房企分为三大阵营。

 

  第一阵营包括7家千亿级企业，万科、绿地集团、万达商业、保利地产、恒大地产、碧桂园、中海地产。其中最受关注的当属万科、绿地集团两家龙头之间的竞争，二者均突破2000亿大关，同比增速均在20%以上。但作为雄踞“老大”宝座多年的万科，此次被绿地集团赶超，业内认为这意味着未来规模之争或有逐渐淡化之势，综合实力的比拼更值得关注。

 

  绿地集团凭借着强有力的政府资源，提前布局“智慧城市”、“海外市场”、“地铁物业投资”、产业地产，进一步参与到城市开发与运营中，未来收入来源和盈利点将继续增长。而万科强调在白银时代重视质量效益型增长，在转型城市配套服务商过程中聚焦重点城市纵深的战略布局、坚持中小户型刚需定位的产品结构、高速周转的运营模式以及灵活多变的创新营销策略。

 

  万科、绿地集团的综合实力强劲，将房地产行业带入到了“两千亿”时代。第一阵营中另外5家千亿级房企与之差距拉大，后续追赶或存一定难度。

 

  第二、三阵营与第一阵营的差距更大，显示出强者恒强的趋势。

 

  中国指数研究院的数据显示，第二阵营为12家300亿-1000亿企业，销售额均值仅为532亿元，距第一阵营有近500亿元的差距。而第三阵营100亿-300亿企业最为集中，共计61家，销售均值只有第一阵营的九分之一。

 

  值得注意的是，虽然行业集中度在大幅提升，但整个房地产行业的增幅却呈现出放缓的态势。

 

  克而瑞研究中心监测的20家典型房企销售业绩同比增长18%，增速相比去年同比下降了7个百分点。且这20家房企中逾半没有完成年度销售目标，有的甚至低至七成，平均完成全年目标的96.3%，较2013年105.6%的完成率下降9.3个百分点。

 

  “一方面，年初房企受去年销售形势影响，普遍将目标定的很高，个别企业即使下调目标依然不能完成目标；另一方面，房企的理念也正发生变化，不再单一关注规模，而是更多追求有质量的增长。相对而言，今年业绩中干货更足。”克而瑞研究中心分析。

 

  转型与并购

 

  房地产行业进入白银时代已成为共识，时下更多的房企思考的是如何在2015年继续去库存。

 

  在过去的2014年，开发商的存货压力普遍很大。机构数据显示，截至三季度末，A股139家房企存货达2.23万亿元，环比上升5%。其中，万保招金4家龙头房企存货环比微增3%；15家中型房企存货较年初上升了25%。

 

  平安证券分析师王琳分析认为，尽管随着限购限贷松动、降息周期的开启，近期重点城市成交持续好转，十大城市去化月数亦从高点的16.2个月下降至10.3个月，但考虑市场尤其是二三线城市绝对库存仍处于高位，去化率未见明显好转，预计在2015年上半年相当长的一段时间，去库存仍将是市场的主旋律，房价亦有进一步下探的可能。

 

  “考虑到地价并未明显调整，而房价已连续8 个月环比回落，意味着未来行业利润空间将进一步压缩，中小房企的转型出局将被动提升行业集中度。”王琳表示。

 

  一位三线城市的小型开发商负责人就对本报记者表示，2014年他的公司资金链非常紧张，“房子都卖不出去，本来准备开发的土地也准备延迟动工，如果可以的话，想把手头建了一半的项目转手卖掉”。

 

  这样的案例并不在少数，在各大产权交易所挂牌转让的地产项目或地产公司股权越来越多。

 

  德信资本董事长陈义枫表示，除了个别的龙头企业外，大部分的中小企业的现金都比较紧张，这种困难的局面将会在今年二、三季度达到顶端。他认为今年将会是房地产行业的并购年。

 

  此时房企不得不思考如何有效转型、创新，否则“出局”的概率将会更大。

 

  克而瑞研究中心认为，短期来看，房企“危”大于“机”，因为利润率在持续下滑，部分企业要亏损、出局，另外转型的不确定性很高，部分房企有失败的可能性。长期来看，房企将不再依靠简单的复制扩张来提高业绩，转而通过模式上的创新来寻找新的盈利点。更多的房企将通过跨界合作和资源整合，降低成本，提高综合实力，在商业地产、产业地产、城市开发等领域有所突破，资源将成为房企的核心竞争力。