编者按：十八届三中全会《决定》中，虽然只字未提房地产业如何发展、房价如何调控，但《决定》中许多改革措施，都跟房地产业的发展息息相关，比如《决定》中说：“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”、“建立城乡统一的建设用地市场”、“加快房地产税立法并适时推进改革”等等，这都将对我国房地产业今后的健康发展产生深远的影响。

  为此，本报记者特地采访了多位第一线的开发商，请他们谈谈心目中的“明天的楼市”。

  A

  楼市迎来

  可持续稳定

  健康发展好时机

  朱立东 滨江房产集团副总经理

  对于《决定》，很难直接去解读，但每一次改革的重大决议都会对社会、经济各方面带来深刻、深远的影响，这一次《决定》产生的影响是渐进的、长远的。

  首先，不同于以往政府对于市场的阶段性调控，这次改革中透露出了一点不同，那就是“顶层设计”。目前并没有针对房地产市场的措施出台，但相信在未来专项会议之后会有跟进。一旦完善了顶层设计，出台相关政策措施之后，对于未来房地产市场发展会有长久的影响，有利于未来的发展规划。

  其次，对于楼市的调控将会更多发挥市场在资源配置上的决定性作用。未来政府将更多地采取市场、经济、金融、税收等手段来对房地产市场进行调控，而不是通过行政手段来进行调控。这样的趋势，可以让房地产市场更符合市场本身的运营规律，同样是有利于市场的长远发展。

  第三，一直备受关注的房产税问题，此次可以看出，将来房地产税制将通过人大立法，相较于之前重庆、上海等地的条例、法规而言，法律层级更高，建法也将更规范、更科学、更全面、更能代表社会的需求。

  另外，土地出让渠道增加，一旦一些农村集体用地、宅基地等进入市场，可供租赁、转让，将会对土地资源产生深远的影响，导致土地价格下降也未可知。

  总而言之，《决定》中透露出的关于顶层设计以及以市场为主导的调控办法，都是有利于未来房地产市场的可持续 、稳定、健康发展的，也是有利于房地产行业的未来规划的。

  楼市将更趋理性

  房价不会

  “大起大落”

  胡坚 三盛宏业杭州副总经理

  让市场的事情交给市场，十八届三中全会的思路非常清晰。相比之前的调控思路，更有利于房地产业的长期发展，无疑是一种历史进步。

  原先的房地产调控，似乎是陷入了死结。房价越调越高，其实是调控思路出了问题。房价高，并不是开发商不愿意让出利润，而是因为开发成本过高。现在不少城市的楼盘，仅地价和税费成本，就占到了房价的60-70%，利润空间已经十分有限。从利润率上看，房地产的平均利润已经不高。有的开发商因为其中一个楼盘被套，就有可能陷入资金断裂的困境。

  如果一定要降房价，该怎么降，其实是大家都能想得到的。况且政府的目标并不是降房价，而是稳定房价，房价平稳或者实现合理幅度的上涨。十八届三中全会未提及楼市调控，其实是有现实深意的。房产税也没有如预期那样出台，是出于“以时间换空间”的考虑，也更符合实际。

  所有这些都是为了实现房地产业的稳定。行政干预手段退出之后，中国的房地产业不会遭遇香港或者日本那样的大泡沫，因为它们的土地是真正稀缺，而我们的土地更多的是人为造成的稀缺。如果可以改变土地财政制度，中国的房地产市场一定会更理性，房价不会像2008年那样大跌，也不会出现暴涨。

  C

  做好产品的开发商

  会有更美好的前景

  李钢 杭州金昌房地产开发有限公司总经理

  《决定》出台以来，我一直在认真研究相关文件。首先是直觉上，我觉得未来房地产市场会更加平稳，开发商或许不需要再提心吊胆地过日子了。

  其次，虽然《决定》没有直接涉及房地产调控的办法，但明确了房地产税立法的事项，也就是说，政府可能在税收体制上加以完善，将链条放长，不仅仅囊括了房产税，还可能包括土地税收、个税、增值税等等。政府采取避免太多的行政手段干涉房地产市场，更多地通过税收、信贷手段来对房地产展开有效的宏观调控。

  在政府建立长效机制的前提下，我认为市场将持续平稳、健康发展，这样的市场环境是有利于我们这些用心在做产品的房地产开发商的。我想，未来房地产业在建筑科技方面将会有所突破，在环保、节能、设计等技术方面会有所进步。

  另外，我认为限购不会马上放开。学习《决定》可以发现，对于未来房地产市场，政府将采取分层管理。对于房地产低端市场，以目前国内的就业形势为基调，老百姓个人收入难以提高，那么政府方面只有给予低收入者一定的住房保障，比如加大保障房、廉租房的比例。对于中高端市场，政府更多会将其交给市场来决定，政府方面则给予民生方面的政策支持，比如完善税制改革，优化社会资源分配，让土地税收更合理等，给民众一个能够持续健康、稳定发展的房地产市场。对于高端市场，政府则会以控制为主，以防止类似别墅、排屋等占地面积大而消费人群小的产品，引起社会资源分配的不公。

  我认为，在未来的30年里，中国房地产还有很大的发展空间，而一些将产品做精、做专、做细的开发商，将有更好的前景。

  D

  我们可以

  拿到比原先

  更便宜的土地

  吴建新 金隅杭州总经理

  政府的行政干预手段会逐步退出，这是三中全会明确传达的政策信息。这样的一种政策变化，将会更有利于房地产的健康发展。只要这样的政策目标能够真正落实，中国的房地产市场还会稳定繁荣一段时间，这是我对房地产业中长期发展趋势的一种判断。

  十八届三中全会之后，近期包括杭州在内的全国多个城市，陆续出台了楼市调控政策，二套房贷首付比例进一步提高。我认为这是地方政府迫于房价控制目标的考核压力，被迫在年底发起的一次突击行动，并不意味着行政干预会进一步升级。市场干预手段会逐步退出，这是大势所趋，也是本届政府调控楼市的一个基本思路。

  今后的土地市场可能会出现一些较大的变化。农村建设用地供应量增加，这将会对现有的土地市场格局造成一定的冲击，地价可能会因此松动。我们其实是乐于看到这种局面的，我们可以拿到比原先更便宜的土地，更好地控制开发成本。当然这并不意味着开发商的利润会增加，因为土地供应量增加了，销售环节的竞争压力也会进一步加大，也就不可能产生房价暴涨的支撑力。

  F

  E

  以往的

  “高利润”时代

  将一去不复返

  汪晓婷 保亿房产营销副总经理

  虽然十八届三中全会之后各界关注的一些政策逐步明朗，但是我并不看好房地产的后市。未来，将会有更多的中小开发商被迫退出，行业洗牌还会进一步加剧。

  对开发商而言，将面临很长一段时间的严峻形势。目前不少楼盘都是微利或者保本销售，但是相比整个社会的接受度，房价依然是偏高的。十八届三中全会未提房价调控，但是近期多地楼市调控政策升级，对楼市信心是一种打击。有些人认为这些地方政府的行为违背了十八届三中全会的精神，但我并不这么看。政府的目标是稳定房价，完全放任市场并不是一种好的选择，比如温州就是一个反面教材。即便今后政府行政干预手段完全退出，市场化程度很高，但市场压力还会持续增加，中小开发商的生存处境也不会得到根本好转。

  今年杭州土地市场几乎全线飘红，其实这并不意味着开发商真正看好后市。今年在杭州拿地的开发商以外来大鳄为主，不少还是首次入杭，更多的是出于“布点”的战略需要，即便明知买贵了没钱赚，还是会咬咬牙拿下。房地产无论如何也回不到以往的“高利润”时代。

  一部分开发商

  将转战城镇

  开辟新战场

  林爱珍 昆仑置业副总裁

  十八届三中全会之前，很多业内人士都非常紧张，担忧会出台房产税以及调控政策升级。当初我们公司也是严阵以待，甚至都已经做好了房产税出台的相关预案，如今看来是虚惊一场。我个人觉得，十八届三中全会对楼市的影响，利好远多于利空。

  从目前来看，房产税不可能很快出台，这就给市场吃了一颗定心丸。即便将来要出台，市场条件一定会比现在成熟得多，对市场的冲击远比现在要小。政府承诺将会逐步减少市场干预，这也给了市场很大的期待空间，比如“限购限贷”政策是否会逐步退出。十八届三中全会对楼市调控只字未提，至少接下去不太会出台更为严厉的政策。

  农村宅基地加速流转以及农村建设用地推向市场，这一明确的改革信号，也将对房地产市场格局造成重大影响。农村宅基地流转之后，将会有更多的农民流向城市，房地产市场需求也会得到相应提振。而在城镇化的大背景之下，农村建设用地进入市场，无疑给了开发商更多的拿地开发机会。同时农村建设用地大量入市之后，也必将对当前的地价造成一定的冲击，从而调整房价体系。这也必然导致一部分开发商转战城镇，开辟新的战场。