关于这件事儿，目前已有了不同版本的内幕爆料式解读。今天，我们就坐下来，说一说这枚硬币的另一面——那就是从毛大庆、丁长峰、刘肖三人的职务调动，可以读出万科在战略上的哪些微言大义？这对转型期的中国房地产业而言又有哪些借鉴意义呢？

 

　　转型“商用地产开发商”，万科仍然“在路上”

　　

　　“昨天万科新任命公布以来，很多朋友关心，在此一并回答，并致以谢意”，相比9日毛大庆关于职务调动的公开信，另一当事人丁长峰的的回答更为具体，其中有六条涉及万科战略安排，跟商用地产有关的前两条内容如下：1、我的新职位是负责万科集团的商用地产，包括现有的集团商业管理部和未来要新设立的一间独立的商业地产管理公司。2、万科的非住部分资产已有2000亿左右的规模，虽然是城市公司在运作，但集团要转型，必须投入更多资源和精力去进行规划和管理。

 

　　从住宅供应商到商用地产开发商，是万科近年来战略转型的一大尝试，从丁长峰透露的信息可以看出，而且未来这一尝试还将进一步深化——将之前由各城市公司运作改为集团层面统一规划管理。

 

　　转型是房企的必修课，即使是行业“一哥”万科也不例外。2010年前，万科集团基本不涉足商业地产。但随着住宅供求关系的逆转，房地产业进入白银时代，转型已是势在必行。关于这一点，此前一直在北京万科力推商用地产业务的毛大庆也曾公开表示，“在万科的业务谱系中，商用地产业务正变得越来越重要。”公开资料显示，在过去5年，北京万科在商业地产、养老地产、推行社区运营范畴内的服务和创新，以及城市配套商这一战略方向均交上一份不错的答卷。

 

　　但无论是从此次人员、组织机构的调整，还是从万科各种尝试的具体效果看，万科发力商用地产开发的尝试也还仍然“在路上”。这不仅体现在具体项目因为经验不足存在的缺憾,单就方向选择而言也同样处于“未完成”状态，此前，毛大庆在接受媒体采访时也曾说到，坚持核心业务的同时，寻找一条与房地产相关的，持续增长的产业是他们当下要研究的，是医疗，是养老，还是其他的什么，现在都尚未确定。

 

　　丁长峰此次也在微信中提到：“这副担子很重，未来三年是万科实现转型的关键时期，需要新思维新体系，对我而言亦是一个全新的挑战。”

 

　　未来房地产业转型，转向哪儿？如何转？这是行业老大万科的纠结，也是几乎所在开发企业需要面对的课题。就在前不久的一个行业峰会上，就曾有业内资深人士大胆预言，随着住宅供应的渐趋饱和，未来10年，九成以上的房地产公司将不得不退出市场。也正因如此，万科的尝试转型，尽管不是未雨绸缪，但仍具有警示和引领意义。而万科的“在路上”，从另一侧面也反映了住宅开发商转型之路的艰难与不确定性。

 

　　轻资产重运营，下一步万科仍将坚守

 

　　“万科全国已开业和在建中的购物中心已有25个之多，计划新成立一间独立的公司对该部分资产进行管理和运营，万科的商用品牌应该获得与自己地位相称的位置和名声”。这是丁长峰的微信里透露的另一重要内容。

 

　　与华润、中粮等企业将大量资金投入到商业项目自持上不同的是，万科的商用品牌自始至终坚持“轻资产、重运营”战略，这是其转型中可供同行借鉴的思路。

 

　　“轻资产、重运营”战略从万科今年的几个大动作可见端倪。

 

　　9月4日晚，万科宣布以约16.51亿元人民币的价格，将旗下子公司万狮置业90%的股权出售给房地产投资公司Reco Nanshan Private Limited。万狮置业主要开发和运营拥有11万平方米写字楼的上海虹桥万科中心。

 

　　而仅仅一周前，万科刚与美国凯雷投资集团签订了商业地产战略合作平台意向书。双方计划成立一家资产平台公司，万科和凯雷分别占股20％和80％。

 

　　万科与凯雷的合作立即引起外界的强烈关注。新成立的平台公司将以收购股权或资产的方式收购万科所拥有的9个商业物业，长期持有，未来以资产证券化的方式退出，这意味着万科此前设想的“轻资产、重运营”模式雏形已具。当时媒体报道还显示，双方还计划成立一家商业运营管理公司，负责资产平台公司持有的境内商业物业的招租和运营管理，万科对这家公司拥有绝对的经营管理权。从逻辑上推导，丁长峰微信透露的内容也正是这一说法的下文。

 

　　在这种模式中，万科将不会把大量资金投入在商业地产项目的持有上，而是更多地作为运营管理方，以万科的品牌来运营商业地产项目，实现资产增值和投资回报。

 

　　“未来我们商业地产的量很多，要持续健康地做下去，‘轻资产’是不二选择，这种模式从万科开始做商业便确定下来。”当时负责商业地产业务的毛大庆也曾对媒体做上述表示。

 

　　业内人士分析，尽管“轻资产、重运营”被认为借鉴了凯德模式，而毛大庆在来万科之前，在凯德工作了15年。但可以肯定的是，万科的这一战略不会因毛大庆的职务改变而调整——毕竟“轻资产”战略是基于万科自身的条件，就如其董秘谭华杰此前所说，低成本、充裕的资金从来不是万科的长项，轻资产可以避免大量的资金沉淀在项目本身，可以实现投资的高周转。

 

　　刘肖履新引猜想，万科或将涉足房地产金融

 

　　未业房地产转型之路怎么转？业界公认产业地产是方向，万科近年来在养老、旅游和商业地产等领域亦多有尝试，丁长峰目前工作的重心便是万科在旅游地产方面重点打造的松花湖项目。

 

　　与住宅开发的快速变现相比，上述领域项目投资回报期偏长，房地产金融产品的支持不可或缺。早在三年前，郁亮就曾对万科做商业有过几个假设，其中之一就是利用金融工具。“如果有金融工具参与，万科会做得大胆一些。”

 

　　而此前在北京一直尝试养老产业的毛大庆在接受记者采访时也曾表示，养老产业的产业链一定要轻资产，不轻资产那真是熬不住的，没有哪一家机构抱着一堆房子做养老，从国外实践情况看，因为看好养老产业长期持续的经营回报，养老基金，退休军人基金，退休教师资金愿意投资养老产业，中国一定会到这一天。

 

　　有着麦肯锡背景的刘肖入主北京万科，再次引发了业界关于万科有意涉足房地产金融的猜想。公开资料显示，出生于1979年的刘肖，在一线操刀的时间并不长，在此之前，其任职于万科集团战略投资部门。其曾任职于麦肯锡，在管理运营方面，刘肖较为擅长。有业内大家据此猜测“也许明年万科会有更多的业务创新与变革，不光是停留在现在的业务范畴，会有很多新领域，譬如房地产金融。”

 

　　事实上，万科“轻资产、重运营”的退出机制也需要依赖房地产金融产品。以其一直在模式上奉为圭臬的凯德置地为例，凯德置地投资开发或收购的项目，会被打包装入境外成立的私募基金或者信托基金，凯德通常自己持有该基金一半左右的股权，另一半股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。当项目运作成熟，并实现资产增值后，凯德又会以REITs（房地产信托投资基金）的方式退出，再进行循环投资。

 

　　房地产金融将成未来行业发展的标配，这在业内已形成共识。无论从行业发展趋势还是万科自己的业务模式看，万科下一步涉足房地产金融势在必行。而刘肖履新，再一次为这一可能性增添了佐证。