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松江区SJS20008单元42A-05地块（轨道交通场站综合开发项目）

东至绿地、南至42A-01号地块,西至42A-04号地块,北至绿地

租赁住宅7级别，商业8级

1.60

3.5

商业用地,租赁住房

商业用地：40年,租赁住房：70年

1、公共服务设施要求

根据区房管部门要求，42B-01、42B-02、42B-06、42A-05四个地块如由同一主体开发实施，公共服务设施统筹设置，设施设置要求如下：居委会用房不少于320平方米、老年活动室不少于384平方米，文化活动室不少于192平方米，生活服务点不少于128平方米。以上配建公共服务设施面积总指标纳入以上4个地块已批控制性详细规划公共配套设施指标要求和规划布局统筹落实，布局设置在项目阶段结合设计方案明确，建成后无偿移交洞泾镇人民政府。

2、规划建设条件

1）在满足已批控详规划图则明确的小类社区级公共服务设施规模要求基础上，其他社区级公共服务设施的规划和具体功能可在项目实施阶段结合实际需求，在小类之间互相转换、优化调整。

2）街坊内部通过差异化建筑高度、密度控制，形成层次分明的建筑布局。宜对第五立面进行设计引导，鼓励屋顶设施设备集中布置，提升鸟瞰视角城市环境品质。鼓励色彩与周边城镇地区相呼应，居住建筑宜体现温暖、舒心的居住环境，以暖灰、赭石、浅灰、白色为主;非居住建筑宜展现简洁明快、现代风格的姿态，以混凝土色、玻璃色、金属色、石灰色为主。

3）42A-03、42A-04、42A-05、42B-01、42B-02、42B-06地块如由同一主体实施，配建的社区服务配套设施可在项目阶段进行统筹。

4）沿沈砖公路划示重要界面，42A-03、42A-04、42A-05地块鼓励沿沈砖公路布局沿街商业、社区公共服务设施，形成积极界面，应与站点附属设施结建。受场地及限高等综合限制因素影响，面宽允许突破80米，鼓励建筑方案采用不同的立面分割形式形成积极活力的城市界面。地块地面至盖板高度之间的沿街商业、公共服务建筑规模容量不超过地面层地块总建筑量的10%。宜对盖板建设形成的侧边高差界面进行设计引导;宜通过装饰饰板、竖向绿化等方式进行界面设计，以保证城市公共界面的和谐有序，整洁美观。

5）建议规划范围内通过适当抬高场地标高、地块开挖后的土方回填、绿化地块景观营造等，实现地块内土方自消纳比例90%以上。

6）在地块开发过程中，允许地面层、上盖层公共绿地和附属绿地统筹考虑计算绿地率，具体以相关部门意见为准。

7）其他相关规划建设要求按照《关于同意《上海市松江区洞泾镇泗泾南拓展大居城镇单元（SJS2-0008）42街坊控制性详细规划》的批复》（沪府规划〔2025〕171号）执行。

3、保障性住房和租赁住房配建

本合同项下的租赁住房用地为保障性租赁住房用地。受让人同意上述配建的保障性租赁住房（原公租房）按规定无偿移交给松江区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。

套型要求：70平方米以下户型住房建筑面积不小于项目总住房建筑面积的70%。

4、全装修和装配式

本项目中保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的100％以上，计30757.40平方米以上。

装配式建筑面积的比例为100%，建筑单体预制率不应低于40%或单体装配率不应低于60%。按照《上海市住房和城乡建设管理委员会关于进一步明确装配式建筑实施范围和单体预制率、装配率计算细则的通知》(沪建建材〔2025〕250号)文的相关要求实施。

5、绿色建筑

按照《上海市住房和城乡建设管理委员会关于本市执行绿色建筑有关要求和标准的通知》（沪建建材〔2024〕649号）的要求，绿色建筑标准为：一星级及以上，其中，大型公共建筑以及其他由政府投资且单体建筑面积达到5000平方米的公共建筑应当按照绿色建筑三星级标准建设。

6、建设管理

该地块应当在设计、施工阶段采用BIM技术。

7、资源能源节约要求

按照《关于推进本市新建建筑可再生能源应用的实施意见》（沪建建材联〔2022〕679号文）要求，新建公共建筑、居住建筑和工业厂房应按要求使用一种或多种可再生能源，应根据建设要求满足可再生能源综合利用量和光伏安装的要求，可再生能源综合利用量、光伏安装面积、发电效率、太阳能保证率、集热器效率、系统制冷COP、能效等级等应按该文件要求执行。新建国家机关办公建筑和教育建筑屋顶安装太阳能光伏的面积比例不低于50%，其他类型的公共建筑屋顶安装太阳能光伏的面积比例不低于30%，新建居住建筑屋顶安装太阳能光伏的面积比例不得低于30%，新建工业厂房屋顶安装太阳能光伏的面积比例不低于50%，并同时满足《民用建筑可再生能源综合利用核算标准》(DG/TJ 08-2329-2020)的相关要求。

8、海绵城市

本项目建设应贯彻海绵城市设计理念，年径流总量控制率不低于64%，年径流污染控制率不低于42%。

9、民防行政管理要求：该项目用地性质为商业服务业、住宅组团用地，属于人防结建范围，应按计入容积率建筑面积10%结合修建人防工程，人防工程为甲类，核武器抗力级别6级，常规武器抗力等级6级，战时用途为二等人员掩蔽部，具体以项目设计方案为准。根据《上海市人民防空警报设施专用房建设管理意见》，本建设项目应按规划于建筑物楼顶建设不少于10平方米的防空警报设施专用房，具体建设标准待项目方案予以确定。

10、绿地率管理要求

绿地率住宅：35%，商业20%，集中绿地率下限10%，商业5%。

11、开竣工时间要求

受让人同意12号线西延伸工程洞泾停车场盖板建设竣工时间不晚于2028年3月31日。受让人同意本合同项下出让宗地建设项目在盖板竣工验收后6个月内开工，即2028年9月30日前开工，在盖板竣工验收后30个月内竣工，即2030年9月30日前竣工。

12、轨道交通保护要求

（1）建筑物布局应尽量远离轨道交通结构，原则上10层以上建筑基础退离轨道交通结构边线不小于10米，15层以上建筑基础退离不小于15米，同时建筑退界除满足变形控制要求外，还应考虑建筑使用期间对轨道交通结构的正常运营的影响。（2）紧邻地铁的地下室基坑挖深不应超过轨道交通结构顶覆土/车站及附属结构底板埋深；一层地下室退离地铁结构边线不小于6米，二层及以上地下室应进一步后退。退离轨道交通结构边线10米范围外建筑设地下室，可考虑卸载补偿，设计方案可根据变形控制标准计算确定。（3）桩基须退离地铁结构不小于3米，安全保护区内及1倍桩长范围内须采用非挤土桩。（4）轨道交通结构正上方及其两侧各一倍结构底埋深范围内，附加荷载应基本为零。（5）地面标高设计不得影响车站出入口的防汛、防台、防火、通风及乘客通行要求。（6）上盖开发设备系统应独立设置，不得与洞泾停车场系统相互干扰；上盖开发方案须满足地铁设计规范、安全、防汛、消防、人防、防疫及设施维保要求，严格控制施工及使用荷载不超过结构预留荷载。（7）勘察孔须退离地铁结构不小于10米终孔后应及时回填密实。（8）12号线西延伸计划开通时间为2028年3月。现刘五公路站车站主体已封顶，附属正在施工中；洞泾停车场计划2026年三季度开工建设。（9）刘五公路站～洞泾站区间计划于2026年3月底开始施工，安全保护区内新建工程应避免与轨道交通同期施工。同时需核实新建建构筑物地面标高及荷载，区间隧道影响范围内的地面附加荷载应控制为零。施工过程中需对既有轨道交通进行变形监测，实行信息化施工。（10）地块项目施工前需与申通地铁集团第五分公司进行对接，明确施工界面及施工时序，并满足地铁施工进度要求；洞泾停车场出入场线敞开段与部分开发地块基础交叉重叠，须协调施工时序，确保出入场线按期完成。（11）地块建设单位应充分考虑地铁运营产生的振动、噪音影响，自行采取减振、降噪等措施。（12）项目位于轨道交通安全保护区范围内，建议在方案稳定后，尽快按《上海市轨道交通管理条例》，安全保护区技术审查及行政许可手续，并落实监护监测措施及相关费用。（13）涉及轨道交通12号线风井、出入口等附属设施，允许设置在地块内。

13、地上建筑限高100米，租赁住房限高80米。

14、功能管理要求

（1）功能业态要求

严格把控招引项目确保业态符合区域发展,打造服务游客及周边社区的TOD上盖高品质的社区商业 。

（2）运营管理要求

商业部分统一招商、统一管理、统一运营，确保业态符合区域发展。

（3）自持物业要求

受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于80%的商业物业不少于20年；

受让人应当按出让年限整体持有全部租赁住房物业，以上自持物业仅用于出租;

受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业(除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业外)。

15、其他登记和销售要求

商业部分登记最小单位为：层，销售最小单位为：层。

16、该地块内设置不少于10000平方米的应急预留设施(应急楼),应急楼办公大区毛坯，建设标准（含公共部位装修(大堂、楼道、电梯厅、电梯、卫生间等约2000平方米））不低于11000元/平方米，建成后产权无偿移交洞泾镇人民政府。该地块内设置10000平方米地上停车库。

17、股权管理要求

本合同项下国有建设用地使用权的受让人，其出资比例、股权结构、实际控制人如需改变，须经出让人同意。如保障性租赁住房建成后按有关规定需融资运营，受让人确需改变其出资比例、股权结构、实际控制人的，应事先经出让人同意后方可实施。